Alquiler turístico

Las viviendas turísticas, ¿qué requisitos debo cumplir?

El auge del turismo en nuestro país ha propiciado nuevos modelos de negocio adaptados a esta situación. En los últimos años hemos pasado de un turismo que tradicionalmente veía el alojamiento en hoteles y hostales como la única forma de hospedarse en zonas turísticas. En pleno siglo XXI y gracias a las nuevas tecnologías y los nuevos enfoques de hacer turismo ha surgido una manera más inmersiva de alojarse: nos referimos a los alquileres vacacionales, es decir, poner a disposición de los turistas nuestras residencias a fin de que se hospeden en ellos durante períodos cortos.

Esta forma de alojamiento conlleva muchas ventajas: los turistas alojados de esta manera se ven inmersos en el modo de vida de las ciudades, es decir, su alojamiento se realiza en zonas residenciales y barrios que tradicionalmente no han sido destinados al turismo, dándole la oportunidad de sentirse más conectados con los ciudadanos locales, ver el modo de vida y relacionarse más estrechamente con el entorno que les rodea. Los comercios de barrios que en muchos casos han visto como sus ventas han decrecido ven en este afluente de turistas como una forma inesperada de aumentar sus beneficios. Al mismo tiempo, personas con segundas residencias consiguen una nueva forma de obtener ingresos: el caudal de turistas en zonas en auge como Málaga garantizan un afluente constante de nuevos inquilinos deseosos de alojarse durante todo el año. 

Si nos planteamos poner a disposición nuestra vivienda para este tipo de alojamientos nos pueden surgir una serie de dudas que intentaremos resolver a lo largo de este artículo. 

Comenzamos por la legalidad de estas actividades: si bien en principio puede parecer algo simple como un mero alquiler ordinario debemos tener en cuenta que esto no es así, sino que para el desarrollo de esta actividad debemos tener en cuenta varios factores. El primero de estos factores es analizar la situación del inmueble ya que la competencia en cuanto al desarrollo normativo de los alquileres vacacionales está directamente vinculado con las comunidades autónomas y los municipios en donde se encuentren. En este sentido no es igual el tratamiento de la ley de una residencia vacacional en Castilla y León que en Andalucía, ni tampoco lo es una en Málaga que otra en Cádiz incluso estando en una misma comunidad.

Casi todas las comunidades autónomas han regulado esta materia y sobre todo aquellas donde el turismo es parte importante. Así, en Andalucía podemos encontrar su regulación en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos que establece los siguientes requisitos: 

  1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
  2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. 
  3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
  4. Botiquín de primeros auxilios.
  5. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos,  los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
  6. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
  7. Limpieza  de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  8. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación  de la vivienda y un juego de reposición.
  9. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  10. Tener a disposición información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos para su correcto uso.
  11. Informar de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Asumiendo que cumplimos todos estos requisitos, para el inicio de la actividad como vivienda con fines turísticos habrá que cumplimentarse  y presentar el formulario de “declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad” en el que la persona que arrienda la vivienda declare, entre otros extremos, que cumple con la normativa vigente para ejercer la actividad. Hay que tener en cuenta que al realizar esta actividad sin haber presentado dicha declaración estaríamos cometiendo una infracción grave contenida en la Ley 13/2011, del Turismo en Andalucía.

Otra materia de gran importancia es la realización del correcto fichaje de nuestros inquilinos. La Ley de Seguridad Ciudadana establece que si realizamos este tipo de actividad es obligatorio comunicar los datos de los inquilinos a las autoridades policiales en un plazo no mayor a 24 horas. Este trámite se realiza telemáticamente, no obstante, en primer lugar  hay que realizar un procedimiento para dar de alta nuestro inmueble como vivienda turística y así obtener los datos de acceso que nos permitan enviar los datos identificativos de nuestros inquilinos a las autoridades.

Finalmente, como adelantamos, no solo la normativa autonómica tiene impacto sobre esta actividad: hay que estar a las ordenanzas municipales, pues muchas ciudades han delimitado esta actividad. Otro factor de gran importancia es la situación del inmueble dentro de su comunidad de vecinos. Muchos estatutos prohíben o limitan el uso de nuestros inmuebles.

Queda claro, por tanto, que comenzar a ofrecer nuestras viviendas en este tipo de modalidad conlleva una serie de requisitos, en los que la administración incide de forma directa gestionando y supervisando todos los aspectos de la actividad. No cumplir con alguno de estos requisitos puede conllevar sanciones indeseadas e inesperadas. 

En Tech&Lex nos especializamos en este tipo de alquileres y nuestro equipo jurídico ofrece un servicio integral en el que realizamos toda la tramitación por ti para que puedas comenzar a alquilar tu vivienda en esta modalidad de forma segura con cumplimiento de toda la normativa. Los aspectos más relevantes de nuestro servicio incluyen:

  1. Información general sobre la normativa del alquiler vacacional
  2. Ofrecemos modelo de hojas de reclamaciones 
  3. Análisis e informe sobre la situación del inmueble
  4. Dar de alta el inmueble en la Consejería para recibir la habilitación 
  5. Gestión para el alta en comisaría para la plataforma de fichaje de inquilinos
  6. Modelo de contrato para inquilinos adecuado a su vivienda y situación

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