Con la reciente nulidad del método de cálculo de la plusvalía y con la entrada en vigor del nuevo Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, se ha generado una gran incertidumbre sobre si hay que pagarla o no y cuánto puede costarnos a partir de ahora pagar la plusvalía. Vamos a intentar aclarar algunas de estas dudas.

En primer lugar, la nueva forma de calcular la plusvalía entró en vigor el pasado 9 de noviembre y, aunque los Ayuntamientos deben adecuar sus ordenanzas fiscales a la nueva norma, lo cierto es que esta nueva normativa tiene aplicación directa; por lo que si tenemos que hacer frente al pago de la plusvalía, desde esa fecha estaremos obligados a hacerlo.

Pero, ¿qué es y en qué situaciones debo pagar plusvalía? Aunque no es objeto de esta entrada, recordemos que la plusvalía es un impuesto municipal que grava la ganancia por la transmisión de un inmueble urbano por la revalorización del terreno en el que se asienta. Lo que significa que si un inmueble urbano, como un piso o una casa, cambia de dueño (ya sea por una compraventa, una herencia, una donación, etc.) habrá que hacer frente a este tributo en el ayuntamiento donde se encuentre aquel.

El nuevo Decreto-Ley establece dos formas de calcular la plusvalía y nosotros elegiremos la que más nos convenga al pagar el impuesto, por lo que es importante conocer cuál nos favorece más, decisión que dependerá en cada caso. 

Como sabemos que puede ser algo complejo entenderlo, vamos a acompañar las formas de cálculo con un ejemplo. Luke compró una casa en el año 2011 en Málaga por 100.000€ y en el año 2021 se la vendió a Vader por 150.000€, ¿qué método de cálculo beneficia a Luke para el pago de la plusvalía?

Las formas de cálculo son:

Plusvalía Real.

En primer lugar, hay que partir del beneficio obtenido por la venta del inmueble, comparando lo que pagamos en su día al comprarlo por la cantidad por la que lo vendemos ahora.

Luke pagó 100.000€ y la vende ahora por 150.000€, por lo que el beneficio obtenido es de 50.000€.

Aquí viene lo complicado. Una vez que sabemos esta cantidad tenemos que calcular qué porcentaje del valor catastral del inmueble corresponde al valor del suelo. Estos datos se pueden obtener en el certificado catastral del inmueble o en el último recibo del IBI. Recordemos que el valor catastral no tiene nada que ver con los precios de compra y venta, es un valor fijado por el catastro.

Luke mira su último recibo del IBI y ve lo siguiente: que el valor catastral de su casa es de 80.000€, siendo 60.000€ el valor de la construcción y siendo 20.000€ el valor del suelo. Sabiendo esto, calcula qué porcentaje de esos 80.000€ corresponde al valor del suelo haciendo una simple regla de tres:

80.000€ —————- 100%

20.000€ —————-  X%

El resultado que obtiene es que el valor del suelo es un 25% del valor catastral.

Una vez obtenido este porcentaje, hay que aplicarlo al beneficio de la venta del inmueble para obtener la base imponible sobre la que calcular el impuesto.

Luke calcula cuál es el 25% de los 50.000€ que ha obtenido y le sale como resultado 12.500€. Ya conoce la base imponible de este método de cálculo.

Por último, a la base imponible le aplicamos el tipo de gravamen del Ayuntamiento donde se asienta el inmueble. Cada Ayuntamiento tiene el suyo propio y no puede ser superior a un 30%, por lo que hay que consultarlo en la ordenanza respectiva o preguntando directamente a la entidad. Con esto ya habremos obtenido la cantidad a pagar mediante el método de plusvalía real.

Luke comprueba la ordenanza municipal de Málaga y anota que el tipo de gravamen que se aplica en su ciudad es del 29%. Así que calcula el 29% de su base imponible, esto es, de 12.500€. Esto le da un resultado final de 3.625€, que es lo que tendrá que pagar si elige este método de cálculo.

Estimación Objetiva.

En primer lugar, buscamos el valor del suelo del inmueble, que podemos comprobar en el certificado catastral del inmueble o en el último recibo del IBI.

Luke vuelve a revisar su último domicilio del IBI y anota el valor del suelo de la casa, que es de 20.000€.

En segundo lugar, multiplicamos el valor del suelo del inmueble por el coeficiente que determine el Ayuntamiento respectivo. Hay que tener en cuenta que, hasta que cada Ayuntamiento adapte sus ordenanzas al nuevo Decreto-Ley, los coeficientes a aplicar son los del propio Decreto-Ley. El coeficiente aplicado dependerá del número de años que hayan transcurrido desde la compra del inmueble hasta su venta, y el resultado que obtengamos será la base imponible del método de estimación objetiva.

Luke compró la casa en 2011 y lo ha vendido en 2021, por lo que han transcurrido 10 años desde su adquisición. Luke revisa la tabla de coeficientes del Decreto-Ley, y comprueba que para 10 años, el coeficiente a aplicar es de 0,08. Multiplica entonces el valor del suelo de la casa, que son 20.000€, por el coeficiente, obteniendo un resultado de 1.600€. Anota este como su base imponible.

Por último, y como en el método anterior, aplicamos a la base imponible el tipo de gravamen del Ayuntamiento correspondiente. Con esto obtendremos la cantidad a pagar de plusvalía por el método de estimación objetiva.

Luke, que sabe que el tipo de gravamen en Málaga es del 29%, lo aplica a la base imponible obtenida en el paso anterior, a los 1.600€, dándole un resultado de 464€. Al comparar cuánto tiene que pagar con el método de plusvalía real (3.625€) comparado con el método de estimación objetiva (464€) tiene muy claro cuál va a aplicar para pagar el impuesto.

Conclusión

Por último, hay que recordar que si al transmitir un inmueble no se ha obtenido ninguna ganancia patrimonial (cuando, por ejemplo, vendemos una casa por menos dinero por el que la compramos) y pueda justificarse, estaremos exentos de pagar el impuesto.

Si bien este artículo es solo un ejemplo simple para ayudaros a entender cómo funcionan las nuevas formas de cálculo del impuesto, desde Tech&Lex os recomendamos que busquéis asesoramiento profesional para evaluar vuestra situación, ya que cada caso es diferente.

En Tech&Lex ofrecemos servicios de asesoramiento en transmisiones de inmuebles, ya sea compraventas, herencias o donaciones, y gestionamos todos los trámites necesarios hasta su completa terminación, incluyendo el cálculo y gestión del impuesto de la plusvalía. No dudéis en contactar con nosotros para resolver vuestras dudas.

¡Hasta la próxima!